一、政策環(huán)境持續寬松

1、中央層面：堅持“房住不炒”定位，探索房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式。

一季度，兩會(huì )報告定調繼續保障好群眾住房需求、探索新的發(fā)展模式。住建部、央行、銀保監會(huì )等部門(mén)也積極表態(tài)，要堅持“房住不炒”定位，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的協(xié)調性和精準性，繼續穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制。地方層面，政策環(huán)境持續改善，寬松性調控延展至“四限”政策。

房地產(chǎn)金融政策邊際寬松，總體平穩。央行營(yíng)業(yè)管理部2022年北京地區貨幣信貸工作會(huì )議提出，要加強預期引導，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，更好滿(mǎn)足購房人合理住房需求，加大住房租賃金融支持等。1月20日，央行公布最新貸款市場(chǎng)利率（LPR），5年期以上LPR時(shí)隔21個(gè)月再次迎來(lái)下調，下調幅度5個(gè)基點(diǎn)。針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三道紅線(xiàn)”相關(guān)指標。央行、銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)文明確，保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

持續推進(jìn)發(fā)展保障性租賃住房。1月6日，發(fā)改委等21部門(mén)聯(lián)合印發(fā)“十四五”公共服務(wù)規劃，明確人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，保障性租賃住房以不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主。1月27日，發(fā)改委提出，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上享有同等權利。3月5日，2022年政府工作報告指出，要堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設。

強化房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序監管和整治。最高人民法院對商品房預售資金監管賬戶(hù)、農民工資專(zhuān)用賬戶(hù)和工資保證金賬戶(hù)內資金依法審慎采取保全、執行措施，以防范應對房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。國家發(fā)改委鼓勵地方加強對建設、銷(xiāo)售以老年人為主要居住群體的住宅或居住小區的監管機制，嚴禁以養老之名“跑馬圈地”。住建部明確2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作，重點(diǎn)聚焦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃和物業(yè)服務(wù)中的違法違規行為。

2、地方層面：寬松性調控延展至“四限”層面，政策環(huán)境持續改善。

人才引進(jìn)、落戶(hù)政策持續更新。一季度，中山、嘉興、天津、紹興、淄博等地進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革，放寬城市落戶(hù)限制；玉林、長(cháng)春、瀘州、南充、紹興、昆明、鄭州、衡陽(yáng)、保定、珠海、亳州、湖州南潯等地出臺或升級人才政策，明確為符合條件的人才發(fā)放租房或購房補貼等。

住房公積金貸款支持力度加大。馬鞍山、南寧、寧波、麗水、九江、臺州、株洲、中山、達州、衢州、甘肅等地上調住房公積金貸款最高額度；北海、南寧、福州、晉中、唐山等地下調住房公積金貸款最低首付比例；濟南、自貢、青島等地放寬住房公積金貸款申請限制等。

多地“四限”政策松動(dòng)或首付比例下調。福州、秦皇島、鄭州、南昌等地紛紛放松限購；哈爾濱、青島市即墨區等地放寬或取消限售；蘭州、南寧、重慶、贛州、菏澤、溫州、佛山、駐馬店等地下調住房商業(yè)貸款首付比例。

部分地區強化房企資金監管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作持續推進(jìn)。福州、廈門(mén)、?？?、長(cháng)沙、湖州、西安、河南等地進(jìn)一步強化房企資金監管，大連、南平、杭州、石家莊、重慶等地房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作持續推進(jìn)。

地方發(fā)展保障性租賃住房加速推進(jìn)。一季度，包括武漢、上海、杭州、江西、甘肅、廣西、廣東、山東等十余省市出臺了加快發(fā)展保障性租賃住房類(lèi)政策，保障性租賃住房成為各地“十四五”住房建設重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)

1、供求：主要行業(yè)指標加速探底。

2022年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續處于“政策底”與“市場(chǎng)底”之間的過(guò)渡階段。行業(yè)整體處于下行態(tài)勢，主要行業(yè)指標加速探底。其中，開(kāi)發(fā)投資累計增幅持續收窄，3月投資增速再次轉負；房屋新開(kāi)工跌幅進(jìn)一步擴大；土地市場(chǎng)量跌價(jià)漲；商品房銷(xiāo)售面積及金額負增長(cháng)；國房景氣指數回調至99.66的歷史低位。

投資：累計增幅加速滑落，單月投資重回負增長(cháng)區間。一季度，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資27765億元，同比增長(cháng)0.7%；其中3月投資規模為13266億元，同比下降2.4%。從物業(yè)類(lèi)別投資上看，住宅投資保持增長(cháng)，上漲0.7%；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資繼續下降。分區域來(lái)看，東部地區仍是支撐房地產(chǎn)投資的最大區域，一季度投資15751億元，高于其他三區域的總和。

土地：量跌價(jià)漲。一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積1339萬(wàn)平方米，同比下降41.8%；土地成交價(jià)款672億元，同比下降16.9%；土地成交均價(jià)5019元/平方米，同比上漲42.7%。

銷(xiāo)售：商品房銷(xiāo)售面積和金額負增長(cháng)。一季度，全國商品房銷(xiāo)售面積31046萬(wàn)平方米，同比下降13.8%；商品房銷(xiāo)售額29655億元，同比下降22.7%。分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售看，住宅市場(chǎng)表現低迷，銷(xiāo)售面積和金額分別同比下降18.6%、25.6%；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用兩項指標均同比上漲。從各地區銷(xiāo)售情況看，各地區兩項指標同比均處于負增長(cháng)區間，其中東部和東北地區跌幅較為明顯。

庫存：有所增加。2022年3月末，商品房待售面積56113萬(wàn)平方米，比上年末增加5090萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積27565萬(wàn)平方米，比上年末增加4804萬(wàn)平方米；辦公樓待售面積3846萬(wàn)平方米，比上年末增加51萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積12376萬(wàn)平方米，比上年末減少391萬(wàn)平方米。

2、價(jià)格：新房?jì)r(jià)格同比漲幅持續收窄，二手房同比進(jìn)入負增長(cháng)區間。

新房：環(huán)比跌幅放緩，同比漲幅收窄。1-3月，70個(gè)大中城市新建商品住房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市數量分別為28座、27座、29座，環(huán)比指數算數平均值分別為-0.04%、-0.13%和-0.07%。1-3月，房?jì)r(jià)同比為上漲的城市數量分別為50座、46座、40座，同比指數算數平均值分別為1.65%、1.15%、0.66%。

二手房：環(huán)比漲幅收窄，同比進(jìn)入負增長(cháng)區間。1-3月，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數量分別為10座、10座、21座，環(huán)比指數算數平均值分別為-0.28 %，-0.28%，-0.19%。1-3月，價(jià)格同比上漲城市數量分別為39個(gè)、30個(gè)、21個(gè)，同比指數算數平均值分別為0.31%，-0.31%，-0.90%。

3、城市：商品住宅成交量明顯減少，東北地區城市風(fēng)險較高。

一季度，監測的28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積3946萬(wàn)平方米，較上季度減少31.8%，比去年同期減少42.2%。其中，成都成交量達到400萬(wàn)平方米，其次上海、武漢分別為276萬(wàn)平方米、252萬(wàn)平方米，佛山、天津超過(guò)200萬(wàn)平方米，廣州、青島、南京、徐州、長(cháng)沙、西安在150萬(wàn)—200萬(wàn)平方米之間，其他城市均在140萬(wàn)平方米及以下。

商品住宅庫存最大的城市為青島，達到2579萬(wàn)平方米，武漢也超過(guò)2000萬(wàn)平方米；合肥庫存面積最小，為259萬(wàn)平方米。消化周期上，4座城市消化周期低于12個(gè)月，其中上海、合肥不足6個(gè)月；25座城市消化周期在12個(gè)月及以上，長(cháng)春、大連高達71.6個(gè)月和64.9個(gè)月，東莞、青島、北京、南寧、鄭州、昆明均超過(guò)30個(gè)月。

土地成交面積方面，寧波、合肥、徐州成交面積相對領(lǐng)先其他城市，超過(guò)150萬(wàn)平方米，大連、成都、重慶、青島在105萬(wàn)—122萬(wàn)平方米區間，成交前十的城市還有北京、杭州、西安，成交面積在54萬(wàn)—91萬(wàn)平方米以上。

4、企業(yè)：銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅下降，拿地態(tài)度保持謹慎。

業(yè)績(jì)：大幅下降。一季度百強房企累計銷(xiāo)售操盤(pán)金額5115.4億元，同比下降47%。百強房企中超8成企業(yè)累計業(yè)績(jì)同比下降，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。從已經(jīng)披露的年度業(yè)績(jì)目標的企業(yè)來(lái)看，2022年房企銷(xiāo)售目標的確認比較慎重。預計多數企業(yè)將保持去年的規模預期，甚至不再給定全年銷(xiāo)售目標。

拿地：保持謹慎。一季度百強房企整拿地銷(xiāo)售比低至0.1，較上年同期下降了0.1，其中10強房企投資積極性最高，也僅有0.14。前三月百強房企中近七成企業(yè)未拿地，總拿地金額TOP20的企業(yè)大致分為兩類(lèi)：一類(lèi)是頭部的國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過(guò)100億；另一類(lèi)則是區域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地補充深耕城市可售貨值。

融資：規模下滑。一季度100家典型房企的融資額為2055.12億元，同比大幅下降52.5%。100家典型房企中75%的房企融資規模不及上年同期，29.3%房企融資額同比降幅超過(guò)50%。

到位資金：大幅下跌。一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比減少19.6%，季度內跌幅逐月擴大。其中，國內貸款5525億元，下降23.5%；利用外資10億元，下降7.8%；自籌資金12395億元，下降4.8%；定金及預收款12252億元，下降31.0%；個(gè)人按揭貸款6369億元，下降增長(cháng)18.8%。

三、2022年二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢預判

1、政策深化寬松。當前行業(yè)處于調整期，在疫情反復的沖擊下，二季度穩市場(chǎng)、穩預期的政策基調更為重要，中央層面將積極出臺對市場(chǎng)寬松政策，防范和化解行業(yè)風(fēng)險，修復市場(chǎng)信心。地方層面，房地產(chǎn)政策進(jìn)入回暖周期。預計除了個(gè)別熱點(diǎn)城市政策仍然從緊執行外，市場(chǎng)表現較弱的二線(xiàn)城市和疲軟的三四線(xiàn)城市將出現更大范圍的放松，包括放松甚至取消“四限”政策，重啟棚改貨幣化安置，降低土拍門(mén)檻，降低預售條件，優(yōu)化預售資金監管政策等。

2、市場(chǎng)探索筑底。寬松政策傳導到市場(chǎng)表現上尚需時(shí)日，疫情仍在全國范圍內傳播，二季度全國商品房銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)投資走勢仍不樂(lè )觀(guān)，甚至難言觸底。城市間分化仍將持續，如果疫情得到控制，一二線(xiàn)城市有望率先回暖，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售和投資持續低迷局面。受企業(yè)資金鏈影響，土地成交和新開(kāi)工規模將繼續下行。從房?jì)r(jià)來(lái)看，處于城市圈核心區域的城市在需求支撐下，房?jì)r(jià)仍有增長(cháng)預期；沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、人口支撐的市場(chǎng)，房?jì)r(jià)下行壓力較大。

3、企業(yè)間分化淘汰。二季度大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將積極推盤(pán)加速回款，拿地并非當前房企尤其是民營(yíng)房企的第一要務(wù)，保生存才是。這也給具有充足資金和信用的央企，重點(diǎn)國企和地方城投平臺型房企提供了市場(chǎng)機會(huì )。前期非常驚人的爆雷引發(fā)消費者對期房項目爛尾的擔憂(yōu)，置業(yè)將傾向綜合實(shí)力更強、高信用的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，企業(yè)銷(xiāo)售情況分化加劇，部分缺信用缺資金的小企業(yè)加速淘汰。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將迎來(lái)債務(wù)到期高峰，需更加積極應對優(yōu)化財務(wù)結構，采取謹慎的拿地策略，精細化運營(yíng)戰略，提升產(chǎn)品綜合競爭力。

來(lái)源：中房研協(xié)測評研究中心